大分の特定空家指定事例｜固定資産税6倍化と過疎地のリスク

「実家を空き家のままにしていたら、固定資産税が6倍になった」──大分県内でも実際に起きている事例です。

特に 日田市・佐伯市・国東半島・玖珠郡 などの過疎地、別府・湯布院などの観光地周辺 で指定事例や略式代執行が発生しています。大分市・別府市はいずれも特定空家への対応方針を公表しており、略式代執行も実施されています。

この記事では、大分県内の特定空家指定事例を整理し、指定を避けるための管理ポイントを編集部の視点で解説します。

結論：大分は「過疎地・別荘地・観光地周辺」の指定リスクが高い

• 大分県内では 日田市・佐伯市・国東半島・玖珠郡 で指定事例
• 別府市・大分市 は略式代執行の公告事例あり
• 2023年改正法施行後の管理不全空家 も住宅用地特例対象外
• 別府・湯布院など観光地周辺でも 管理放置の温泉付き別荘 が指定対象に
• 月1回の管理サービス＋年3〜4回の草刈り が指定回避の基本

1. 特定空家・管理不全空家とは

「空家対策特別措置法」（2015年完全施行・2023年12月改正法施行）に基づく行政指定。

特定空家

1. 倒壊など著しく保安上危険となるおそれ
2. 著しく衛生上有害となるおそれ
3. 適切な管理が行われず著しく景観を損なう
4. その他周辺の生活環境保全に不適切

大分県は 「市町村向け特定空家等の判断基準案」 を公表し、県内各市町村が判断基準の整備に活用しています。大分市・別府市は独自の判断基準を運用中です。

管理不全空家（2023年新設）

• 雑草・樹木の繁茂
• 郵便物の蓄積
• 窓ガラスの破損
• 外壁の剥落の兆候
• 指導・勧告で 固定資産税が最大6倍

2023年改正の主なポイント

1. 管理不全空家 区分の新設
2. 緊急時の 命令を経ない代執行 が可能に
3. 財産管理人選任請求 制度（所有者不明物件対策）
4. 空家等活用促進区域の指定制度

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2. 固定資産税6倍の仕組み

住宅用地特例とは

人が住む土地（住宅用地）は200m²までの 小規模住宅用地 で課税標準額が 1/6、それを超える部分でも 1/3 に軽減。建物が空き家であっても適用されますが、特定空家・管理不全空家として 勧告 を受けると外れます。

6倍化の具体例

評価額	通常時	指定後
1,500万円	約3.5万円	約21万円
2,500万円	約5.8万円	約35万円
5,000万円	約11.7万円	約70万円

年間20〜70万円の負担増が、放置だけで発生します。

翌年度から課税が変わる

勧告が出されると、翌年1月1日の賦課期日基準で課税が変わります。「秋の勧告→翌春の納税通知書から6倍」というスピード感です。

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3. 大分県内の特定空家指定事例

公開情報・自治体公告をもとに編集部が整理。個別の住所・個人名は秘匿し、エリア傾向のみ紹介します。

大分市の事例

• 大分市は 「特定空家等への対応」 ページで判断基準と措置を公表
• 略式代執行を実施 した事例あり（所有者不明物件の建物撤去）
• 中央町は希少だが、郊外戸建てで散発的に指定
• 大分市建築指導課が窓口、特定空家措置の運用が進んでいる

別府市の事例

• 別府市は 「特定空家等の略式代執行に伴う公告」 を公式サイトで公表
• 空家対策特別措置法第14条第10項に基づく公告事例
• 温泉付き別荘・元旅館の管理放置が指定の引き金になることも
• 中心部より 石垣・亀川・鉄輪の住宅地 で指定リスクあり

日田市の事例

• 旧住宅地での老朽戸建てが指定
• 高齢化が進む地域で相続後の管理放置
• 草の繁茂、郵便物蓄積から発覚
• 2017年九州北部豪雨被害住宅の一部もリスク要因

佐伯市の事例

• 山間部の戸建てで散発的に指定
• 海沿いの塩害物件も対象に
• 佐伯市は県内でも面積が広く、パトロール頻度に地域差

国東半島（国東・豊後高田）の事例

• 古民家の管理不全
• 過疎地ゆえに通報が遅れることも
• 高齢化率が高く、相続発生後の管理担い手不足が深刻

玖珠郡（玖珠町・九重町）の事例

• 別荘地の管理放置
• 九重町の高原別荘で冬季管理不足
• 凍結被害による配管破裂・雨漏りからの劣化加速
• 別荘管理組合のサービスを利用していない物件がハイリスク

湯布院・由布市の事例

• 湯布院中心部の指定は希少
• 周辺集落・元旅館の管理放置で指定リスク
• 温泉付き物件は配管腐食からの被害拡大が早い

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4. 観光地・別荘地特有のリスク

温泉付き物件のリスク

• 配管腐食 が早い（温泉成分による）
• 配管漏水→床下腐食→白蟻被害の連鎖
• 半年点検が必須（通常物件は年次）

別荘地のリスク

• 冬季管理不足 で凍結・配管破裂
• 雪害（九重・玖珠）による屋根破損
• 管理組合未加入物件は通報経路がないため悪化に気付きにくい

観光地周辺の景観条例

• 別府・湯布院は 景観条例 があり、景観毀損は通報されやすい
• 観光客の目に触れるエリアは行政の対応も早い

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5. 指定までの「5段階のプロセス」

Step 1：通報・調査

近隣通報や定期パトロールで把握 → 現地調査。

Step 2：助言・指導

指導書が送付される。「○月までに改善を」。

Step 3：勧告

指導に応じない場合、勧告 → 住宅用地特例外し（翌年度から固定資産税最大6倍）。

Step 4：命令

勧告にも従わない場合、改善命令。50万円以下の過料 の対象に。

Step 5：行政代執行 / 略式代執行

• 行政代執行：所有者判明、自治体が解体・費用請求
• 略式代執行：所有者不明、自治体が解体（後日所有者判明時に費用請求可能）

→ Step 2の指導書段階で行動すれば、指定回避がほぼ可能。

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6. 実例：指定された家族の損失パターン

パターン1：日田の相続物件で指定

数年放置→通知届かず→指定→固定資産税6倍

• 関東在住の相続人、現地確認できず
• 通常時 年6万円 → 指定後 年36万円
• 過去分の差額追加請求も

パターン2：佐伯の山間部物件で草の繁茂

夏の繁茂→近隣通報→指導書→改善せず→指定

• 年4万円 → 年24万円
• 隣家敷地への越境クレームが引き金

パターン3：国東の古民家で行政代執行

指定後も放置→行政代執行→200万円超請求

• 支払えず土地差押え
• 土地は荒地化したまま

パターン4：別府の略式代執行事例

所有者不明→市が公告→略式代執行で建物撤去

• 別府市の公告事例
• 空家対策特別措置法第14条第10項に基づく手続き
• 後日所有者判明時に費用請求の対象

パターン5：玖珠の別荘地で凍結被害から指定

冬季管理放置→配管破裂→室内損傷→管理不全空家指定

• 関東在住オーナーの別荘
• 春に現地確認した時点で被害甚大
• 修繕費見積もりが高額で放置→指定

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7. 指定を避ける「7つの管理ポイント」

1. 月1回以上の点検

業者契約または家族確認。写真記録 で管理証明。

2. 年3〜4回の草刈り

大分では 6月・8月・10月 が基本。山間地・別荘地は植生が早く年4回必要なことも。

3. 郵便物の回収（最低月1回）

4. 窓ガラスの定期確認・修理

5. 外壁・屋根の年次点検

温泉付き物件は半年に1回、別荘地は冬季前後の点検必須。

6. 住民票・連絡先の最新化

指導書が確実に届く状態を維持。

7. 火災保険・地震保険の継続

住宅用契約の維持には管理実態が必要。

別荘地・温泉付き物件の追加ポイント

• 配管の年次圧力テスト
• 冬季の水抜き（玖珠・九重）
• 温泉配管の腐食チェック
• 管理組合への加入・連絡先一本化

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8. すでに指導書が届いたら？

即やるべき3ステップ

Step 1：自治体に連絡

「改善する意思がある」ことを伝える。

• 大分市：建築指導課
• 別府市：建築指導課
• 日田市・佐伯市・国東市：都市計画課

Step 2：管理業者と即契約

契約書のコピーを自治体に提出 で「管理開始」を証明。編集部のおすすめとしては、写真月次レポートが標準化されている すまいケア のような可視化型のサービスを選ぶと、自治体への提出資料としてもそのまま使えます。

Step 3：改善作業の実施

草刈り・郵便物回収・破損部修理を 写真記録付き で実施。

→ 3ヶ月以内に改善 で指定回避がほぼ可能。

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9. 「指定回避コスト」vs「指定後コスト」

指定回避にかかるコスト（年）

• 月1万円の管理契約 × 12 = 12万円
• 草刈り年3回 = 4.5万円
• 修繕積立 = 5万円
• 合計：約 21.5万円 / 年

指定後の追加コスト（年）

• 固定資産税差額 = 20〜70万円
• 行政代執行リスク = 数百万円
• 近隣賠償リスク = 100万円〜

→ 指定回避は 完全に保険として割安。

5年累積比較

• 管理サービス継続：約107.5万円
• 指定→放置：固定資産税差額300万円＋代執行リスク200万円 = 約500万円
• 差額：約390万円

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10. 大分県内市町村別「指定リスク度」

指定リスクが高い

• 日田市・佐伯市・国東半島の郊外
• 玖珠郡（特に九重町の管理放置別荘）
• 大分市郊外（古い住宅団地）
• 豊後大野市・竹田市の中山間部
• 国東市・豊後高田市の旧集落

指定リスク中程度

• 別府市・由布市の温泉付き物件（管理不全）
• 中津市・宇佐市の郊外
• 杵築市・臼杵市の旧住宅地

指定リスク低

• 大分市中心部
• 別府市中心部
• 湯布院町中心部
• 中津市中心部

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11. 指定された場合の「税負担シミュレーション」

日田市・築40年戸建て

• 通常時：年5万円
• 指定後：年30万円
• 5年間の差額：125万円
• 月1万円の管理契約5年分：60万円
• 差額：65万円

佐伯市・築50年戸建て

• 通常時：年4万円
• 指定後：年24万円
• 5年間の差額：100万円
• 月1万円管理5年分：60万円
• 差額：40万円

九重町・築30年別荘

• 通常時：年6万円
• 指定後：年36万円
• 5年間の差額：150万円
• 月1.5万円の管理契約（別荘プラン）5年分：90万円
• 差額：60万円

別府市・温泉付き戸建て築35年

• 通常時：年7万円
• 指定後：年42万円
• 5年間の差額：175万円
• 月1.2万円の管理契約5年分：72万円
• 差額：103万円

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12. 「指定回避」の管理サービス活用記録

月次写真報告の保管

• 業者からの月次写真を3年分以上保管
• クラウド保管で遠方からも提示可能

草刈り実施記録

• 年3〜4回の実施記録（業者発行）
• ビフォーアフター写真が効果的

修繕記録

• 軽微な修繕でも記録を残す

別荘地の管理組合との関係

• 別荘地での管理状況を組合経由で証明
• 管理組合からの定期報告書を保管
• 共同管理エリアの記録も活用

温泉付き物件の追加記録

• 配管点検記録
• 温泉成分検査結果
• 給湯設備のメンテナンス履歴

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13. 自治体との「交渉のコツ」

連絡を受けた直後

• 即日電話 で「改善の意思あり」を伝える
• 担当者の名前を控える

改善計画書の提出

• 書面で改善計画書 を提出
• 草刈り・清掃・修繕の予定日と業者名

改善実施後の報告

• 写真付きの改善報告書 を提出
• 業者の領収書も添付

担当者との関係構築

• 半年に1回程度の状況報告
• 担当者異動時の引き継ぎ確認

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14. 大分県内の相談窓口

各市町村の建築指導課

• 大分市建築指導課
• 別府市建築指導課
• 日田市都市計画課
• 佐伯市都市計画課
• 国東市建築相談
• 由布市建築相談

県レベル

• 大分県建築住宅課
• 大分県土木建築部

民間相談窓口

• 大分県建築士会
• 大分県司法書士会
• 大分県宅地建物取引業協会

観光地・別荘地の特殊窓口

• 別府市観光まちづくり部
• 由布市湯布院振興局

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15. 用語集

• 特定空家：法律に基づく行政指定、勧告で最大固定資産税6倍
• 管理不全空家：2023年改正で新設、特定空家の前段階
• 行政代執行：所有者判明時、自治体が解体し費用請求
• 略式代執行：所有者不明時、自治体が解体（後日費用請求可能）
• 空家対策特別措置法：2015年完全施行・2023年改正
• 住宅用地特例：固定資産税を最大1/6に軽減
• 景観条例：別府・湯布院など観光地の独自規制

16. 大分の自治体パトロール強化エリア

パトロール強化エリア

• 日田市・佐伯市の山間部
• 国東半島の集落
• 玖珠郡の別荘地（管理放置物件）
• 別府市の周辺住宅地
• 大分市郊外の旧住宅団地

パトロール時期

• 6〜9月の繁忙期（草の繁茂期）
• 台風通過後（外観劣化の確認）
• 年度始め（4月）の定期巡回
• 冬季前後（別荘地の凍結被害確認）

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17. 指導書を受けた事例の「対応パターン」

パターン1：草刈り未実施→即実施で指定回避

6月の指導書→7月に業者契約→8月の改善報告で指定回避

• 期間：2ヶ月、費用：草刈り3万円＋管理契約

パターン2：別荘地で管理放置→管理組合経由で改善

指導書→管理組合に相談→共同改善作業→指定回避

• 期間：3ヶ月
• 管理組合の月次サービスに加入し継続管理

パターン3：解体決断→補助金活用で経済的対応

指導書→解体方針決定→補助金申請→8ヶ月後に解体完了

• 期間：8ヶ月（補助金申請含む）
• 大分市・日田市の老朽空き家解体補助を活用

パターン4：温泉付き物件の修繕で指定回避

指導書→配管修理＋外観改善→指定回避

• 期間：4ヶ月
• 配管修理40万円＋管理契約

パターン5：観光地周辺で景観改善

景観条例違反通報→外観修繕→管理契約→指定回避

• 期間：5ヶ月
• 外壁塗装＋庭木剪定＋管理契約

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18. 2023年改正法と大分県の運用

県内市町村の対応状況

• 大分県は 「市町村向け特定空家等の判断基準案」 を公表
• 大分市・別府市は判断基準と運用方針を独自整備
• 県内の小規模市町村も基準を採用

管理不全空家のパトロール強化

• 2024年度から各市町村でパトロール強化
• 別荘地・観光地周辺でも巡回対象に
• 通報受付窓口の整備

緊急代執行の運用

• 台風・大雨前後の差し迫った状況では命令を経ずに代執行可能
• 別府・由布の観光地では景観毀損案件の対応も早まる傾向

19. 大分の「離島・半島エリア」の特殊性

国東半島・佐伯市の半島部

• 通報経路の遅さ
• 自治体担当者の現地確認頻度が低い
• 指定までの猶予が長い こともあるが、指定時の対応も難しい

半島・山間地での管理サービス

• 月次の写真記録が 指定回避の証明
• 地元業者の領収書・報告書を保管
• 通報リスクを下げるため、近隣との連絡先共有も

まとめ：大分で空き家を持つなら「指定リスク」最重要視

大分県内、特に 過疎地・別荘地・観光地周辺の管理放置 は指定リスクが現実的。別府市・大分市は略式代執行も実施しており、自治体の対応は着実に進んでいます。2023年改正法で管理不全空家段階から固定資産税6倍化のリスクが生まれた今、月1万円前後の管理サービスは、年数十万円の固定資産税増額リスクへの保険として合理的です。

業者選びは 大分の空き家管理業者を徹底比較 を、特定空家全般は 特定空家に指定されると固定資産税が6倍に をご覧ください。